「売る前に少し手を入れたい」――枚方市のTさんから届いた一通の問い合わせ
枚方市でのリフォームの問い合わせは、梅雨が明けた直後に増える傾向がある。去年の夏もそうだった。「売却前に少し手を入れたいんですが、どこから話を聞いてもらえますか」という短いメッセージが届いたのは、ちょうど7月の末ごろだった。
送ってくれたのは枚方市在住のTさん（32歳）。ご夫婦と中学生のお子さんの3人暮らしで、お住まいは築33年の木造戸建て。ネットでアヴェールの施工事例を見つけて連絡してくれたと教えてもらった。
「大規模なリノベーションをしたいわけじゃない。でも、このままだと売りに出せる状態じゃない気がして」というのが、最初の本音だった。
築33年の枚方市の家が抱えていた”梅雨明け後”の問題
枚方市は大阪府の北東端、京都との境に近い場所にある。淀川沿いの地形的な影響で、夏は湿度が高く、冬は比較的冷え込む。全国平均と比べても、外壁や屋根が傷みやすい気候条件が重なりやすいエリアだと、現場を見てきた経験からそう感じている。
Tさんのお宅を訪問して最初に目についたのは、外壁のチョーキング（塗料の成分が粉状になって表面に浮き出てくる劣化現象）だった。手でさわると白い粉がつく状態で、これは塗膜の防水機能がほぼ切れているサインだ。
「白い粉が出てることは気づいてたんですが、そこまで深刻とは思ってなくて」とTさん。これはよく聞かれるんだが、チョーキングを放置すると外壁材そのものへの水の浸入が始まる。売却を考えているなら、買主の住宅ローン審査や瑕疵担保（売主が引き渡し後に負う欠陥への責任）の観点からも、早めに対処しておくほうが確実にプラスになる。
室内では、浴室の目地の黒ずみとシーリング（コーキング）の剥がれ、そしてトイレと脱衣所のクッションフロアの浮きが気になった。外観と水回りの印象は、内覧時の第一印象に直結する。
3社に見積もりを取って、Tさんが気づいたこと
Tさんはわたしたちに相談する前に、すでに2社から見積もりを取っていた。「金額がバラバラすぎて、何を基準に選べばいいかわからなくなった」というのが正直なところだったようだ。
複数見積もりは正解だと思う。ただ、比較するときに金額だけを見ていると判断を誤りやすい。たとえば外壁塗装一つとっても、下地処理の範囲・使用する塗料のグレード・施工保証の年数で、仕上がりと耐久性がまったく変わってくる。安い見積もりが「お得」なのか「手を抜いている」のかは、項目を細かく見ないと判断できない。
アヴェールで出した見積もりの内訳をざっくりお伝えすると、Tさんの場合は以下の通りだった。
- 外壁塗装（下地処理・シーリング補修込み）：55〜65万円程度
- 浴室の目地補修・シーリング打ち替え：8〜12万円程度
- トイレ・脱衣所のクッションフロア張り替え：12〜18万円程度
合計で75〜95万円の範囲。工期は外壁塗装が足場込みで約10〜14日、内装は別日程で2〜3日という流れだった。
「補助金は使えますか？」という質問への正直な答え
相談のときに必ずといっていいほど出るのが補助金の話だ。Tさんも「補助金って使えますか？」と聞いてくれた。
正直に言うと、売却前提のリフォームで使える補助金は、居住継続を前提とした制度（省エネ改修や耐震補強など）より対象が狭い。ただ、枚方市では外壁・屋根の塗装工事に対して一定の要件を満たすと補助が受けられる制度が設けられていることがある。時期によって予算が変わるため、申請のタイミングが重要で、梅雨明けから秋口にかけては特に問い合わせと申請が集中しやすい。気になる方は早めに確認しておいたほうがいい。
また、売却後に住宅ローン減税を活用したい買主の視点で言うと、物件の状態が一定水準を満たしていることが要件の一つになることもある。売却前にリフォームを済ませておくことで、結果的に買主の選択肢が広がり、成約しやすくなるケースはある。
梅雨明け直後が「外壁着手」の一番コスパがいいタイミングである理由
関西全域でリフォーム・リノベーション工事を手がけてきた経験から言えば、外壁塗装を動かすなら梅雨明け直後から9月上旬が一番動きやすい。理由はシンプルで、塗装は乾燥が命だから。梅雨中は論外として、10月以降は台風のリスクと職人の繁忙期が重なり、工期が読みにくくなる。
枚方市のような淀川沿いのエリアは、台風の通り道になりやすく、毎年9月以降に「屋根の棟板金が浮いた」「軒天に雨染みが出た」という連絡が増える。梅雨明け後に着手して、台風シーズン前に足場を外せるスケジュールが理想的だ。Tさんが去年の7月末に動いたのは、結果的にベストなタイミングだったと思っている。
工事を終えてTさんが言っていたこと
外壁塗装と内装の部分補修を終えてから数週間後、Tさんから「不動産屋に写真を見せたら、内覧のセッティングがしやすくなったと言われました」という連絡をもらった。
売却前リフォームは「やりすぎると費用が回収できない」という話もあるし、それは事実でもある。でも今回のTさんのように、外観の第一印象と水回りの清潔感を整えるだけで、内覧者の印象がぐっと変わることはある。どこまで手を入れるかの判断は、物件の状態・売り出し価格・エリアの相場感を合わせて考えないといけないが、それは現場を見た上で一緒に整理できることだと思っている。
アヴェールについてもあわせてご覧ください。
迷ったときは現場を見てもらうのが一番早い
こういう話はネットでいくら調べても、実際に現場を見ないとわからないことが多いんです。アヴェールは枚方市エリアへの現地訪問も無料でやっています。
「相談だけでも大丈夫ですか？」という方、もちろんです。まずは☎ 080-5852-1671 か LINEで連絡してみてください。